政策：广州出容积率计算新规，开发商或迎更大考验    

 8月22日，《广州市规划管理容积率指标计算办法》开始公开征求意见。与其相对应的，则是2011年6月正式施行的《广州市规划管理建筑面积计算办法》。对照旧版的计算办法，新规主要集中在三大变化。

其一，首次提出实“因施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，可不计算容积率”，鼓励发展绿色建筑。

其二，对于公共开放空间的面积计算上有明确的区分。其中“位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计容”，鼓励开发商增加首层公共空间。但对于“首层以外”建筑公共开放空间则有明确的面积限制，意味着地下空间商业设施需计算容积率。

其三，对于阳台、入户花园等半开敞空间作出尺寸上的界定。新规明确“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层半开敞空间的水平投影面积之和不超过该层建筑面积15%的，按其投影面积一半计容；否则，超出部分按其水平投影面积计容。” 一定程度上表示，现行的“N+1”房、入户花园等大型的阳台面积赠送或受到制约。

此外，备受关注的“超高小复式”则延续旧办法，明确“住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按2倍计算建筑面积”。

新规在延续旧政基础上，细化对阳台、入户花园等“赠送面积”的限制，同时，表现政府对绿色建筑、公共开发空间的建设引导。新规无疑增加对开发商未来开发设计、销售策略上的要求，另一方面有望增加市面上在售的“N+1”产品的价值，加快其去化。因此，开发商的应对、以及政策的落实情况，才是后期关注的焦点。

土地：白云宅地中止出让，长岭居地块抢手成新地王

上周土地市场看点连连，佛山、厦门、珠海、广州先后上演抢地大战，地王辈出。广州方面，土地出让可谓 “跌宕起伏”。先是8月25日，未开拍便达到最高限价的白云华盛宅地，被紧急叫停。缺少白云宅地的出让，开发商拿地的渴求加剧，于是纷纷将焦点落黄埔区的苗圃地块。

8月26日， 保利、雅居乐、融创、广电、中粮等近二十家本土、外来房企齐集一堂，上演抢地大战。经过2小时,238轮竞价，最终由中冶置业以总价37亿元拿下，折合楼面地价27274元/㎡，成功刷新黄埔区地王记录。值得一提的是，中冶置业是首次进入广州市场，其拿地的态度与决心，充分展示对广州市场的信心与青睐。

这宗位于黄埔区开发区长岭路以北的宅地（苗圃地块），容积率仅1-2，未来欲打造低密度的别墅产品，与长岭居“生态宜居示范区”的板块定位不谋而合。目前万科、金融街已率先进驻，旗下的两大项目开盘不到一年，其别墅产品余货不足20套，去化速度相当可观。由此可见，板块内别墅产品有较大的市场空间。

此外，地块规定3年内全部竣工并投入使用，届时能否如龙湖、佳兆业等“过江猛龙”，为广州带来极具亮点的产品，相当值得期待。

成交：全市成交量价齐升，“地王效应”拉升全市均价

据中地行市场研究部监控阳光家缘，上周全市网签（2016.08.22-2016.08.28）录得全市商品房住宅：

●成交2595套，环比↑18.66%；

● 面积累计28.85万㎡，环比↑18.49%；

●均价18844元/㎡，环比↑4.00%；

旺季前夕叠加“地王效应”，催谷广州楼市量价齐升。上周全市网签2595套，环比涨幅达18.66%。中心区成交领涨，环比大涨38%。其中，荔湾广钢新城、滘口板块发力，上周成交接近200套。价格方面，全市均价再攀新高，向“1.9万”大关进发。随着近两周全市、区域地王先后问世，屡创新高的土地价格有望成为未来房价的一个预期，广州房价上涨空间不容小觑。

从区域上看，增城、黄埔、花都包揽三甲。增城区以604套雄踞榜首，区域内敏捷绿湖首府、金地香山湖花园等项目持续热销；黄埔区成交357套稳居第二，预计在新地王的带动下，区域将继续放量；花都区则以343套成交排在第三。

成交均价排行方面，越秀区新货稀缺，价格居高不下，以均价44487元/㎡排在首位；天河区由于奥体、东圃板块项目放量，拉低均价。值得一提的是，上周天河区汇悦台签约7套，均价94975元/㎡。海珠区则以均价34843元/㎡位居第三。

项目排行方面，祈福缤纷汇、敏捷绿湖首府持续签约，分别以92、85套摘得冠、亚军。在黄埔地王催谷下，实地蓝藤花园（实地常春藤）成交畅旺，上周网签85套，跻身三甲。

开盘：8月末周人气十足，南沙新盘千人抢房

8月最后一个周末，楼市人气十足。据中地行不完全统计，上周末，广州8盘齐开。地王一出，黄埔区多盘乘胜追击。上周五，“前地王”保利学府里、越秀保利爱特城、时代天韵等项目上演通宵抢房。原定周六开盘的凯德文化广场、美悦湾则延缓开售。南沙全新盘碧桂园蜜柚再现“千人抢房”盛况，旧盘天健上城、萝岗奥园广州加推售罄，为“金九”旺季注入无限的信心。

中心区方面，天河区天健上城，加推四期【天健•芯院】40套单位。产品为95-102㎡三-四房单位，均价28000元/㎡，较此前均价（2.4万元/㎡）有明显升幅。尽管货量不多，但加推产品仍宣布售罄。郊区方面，南沙连续两周有全新盘上市。8月27日，碧桂园蜜柚首期推出1、2、3、6号楼共880套单位，以68-125㎡二-四房的刚需产品为主，产品线丰富。开盘当天均价15000元/㎡，据悉，除开盘折扣外，当天购房还赠送价值13万的车位50年使用权。截至上午十一点半，现场销控显示去化七成，二期开盘将在10月举行。

据中地行不完全统计，金九前夕，将有凯德山海连城、凯得文化广场、富力悦禧等全新项目相继亮相，旺季楼市可期。

预售： 全市供应大涨206%，万科二盘欲借“地王”东风

旺季将至，恰逢楼市畅旺，开发商推货态度积极，上周全市新增供应骤增。据中地行监控阳光家缘，上周广州全市新增货量3205套，比前一周（2016.08.15-08.21）增加2157套，环比涨幅达206%。

老荔湾迎来久违的供应，位于南岸的中信西关海御花园获412套新增，并在上周末率先加推三期158套单位。郊区亮点不少，万科黄埔二盘来势汹汹，万科里享花园、万科山景园分别获536、88套新货，将借长岭居“新地王”东风顺势推出。番禺热销盘祈福名家阁（祈福缤纷汇）再获1315套巨量供应。项目自6月11日首开告捷后，短短三个月加推4次，项目将9月下旬加推新楼栋。