导言：

8月商品住宅网签再破“万套”，成交均价达17480元/㎡，创下历史新高。单是对比年初1月的均价，今年1-8月以来，广州房价涨幅达15%。恰逢全市、区域“地王”诞生，各盘涨价动力十足。据中地行统计，在7、8月全市共同实现网签的366个项目中，实现价格上涨的项目占比超过六成。经过“地王”洗礼后，买家对市场价格预期提高。目前广州住宅库存降至7个月，开发商推货压力减轻，让利自然“缩水”。展望9月，市区天河奥体板块、荔湾广钢新城中高价项目扎堆入市， 9月房价有望稳中带升。

8月广州房价创新高，六成项目实现涨价

据中地行市场研究部对阳光家缘的监控，2016年8月，广州商品房住宅成交均价17480元/㎡，较7月份上升5.4%，创下历史新高。从去年中下旬开始，广州房价始终保持着上涨姿态。单是对比年初1月的均价（15190元/㎡），2016年1-8月广州房价涨幅达15%。

广州住宅的涨价趋势呈周期式变化。年初在契税下调、降准等政策刺激下，楼市政策环境偏向宽松。市场预期向好，不少项目纷纷进入涨价队列，3月开始，涨价项目均在六成以上，高峰出现在5月份，涨价项目占比达65%。

6、7月份处于政策空窗期，开发商观望为主，不敢贸然涨价。 8月份，恰逢全市、区域“地王”诞生，各大开发商涨价动作迅速。据中地行统计，在7、8月全市共同实现网签的366个项目中，实现价格上涨的项目占比超过六成，为61%，较7月上涨4%。同时，价格下跌的项目占比不到四成。8月各盘涨价动力十足，带动全市均价迈上新台阶。

增城、南沙涨价动力足，黄埔长岭居涨2000元/㎡

为了解各行政区均价的变化情况，中地行市场研究部将价格变化幅度细分，将价格变化幅度在1%以内的项目定为“价格持平”，并将其余价格变化幅度在1%（包含1%）以上的项目定为“价格上涨”或“价格下跌”。

在整体区域分布上，广州8月价格上涨的205个项目中，外围区域有151个，占比超过7成。其中增城区以47个遥遥领先，花都、南沙紧随其后，涨价项目分部为27个、23个

增城区作为东部交通枢纽中心，一直雄踞广州住宅成交的榜首。尤其是未来将有地铁21号线、13号线途径的新塘、朱村两大板块，成为房价上涨的主要区域。其中新塘板块涨幅约在7%。近两年崛起的朱村板块势头正劲，经过5月刷新地王记录（楼面价5800元/㎡）后，目前板块内项目价格由年初的“万元”以下上升至1.1-1.3万元/㎡，8月板块涨幅约2-5%。

南沙区无疑是郊区的又一涨价“潜力股”，该区 8月定位上升至“城市副中心”，区域发展前景不言而喻。据中地行数据显示，南沙区8月住宅网签均价12579元/㎡，同比去年（10469元/㎡）上涨20%，成为近一年中，郊区涨幅最大的区域。随着经济、规划利好不断兑现，其“涨价潮”从自贸区中个别项目，蔓延至整个南沙。8月黄阁、榄核、万顷沙等板块均有项目涨价，涨幅在4-6%。

中心五区涨价项目有54个，占比约26%，以天河、白云、荔湾三区领涨。天河区各板块项目普遍涨价，其中珠江新城板块涨幅8-10%，天河北、东圃、车陂等板块涨幅约在7%。其中九洲海誉居、上城阳光花园（天健上城）涨幅显著，分别为17%、14%。

此外，同出“地王”的黄埔、荔湾两区，楼价上涨可谓立竿见影。其中“地王”所属的长岭居板块，万科山景园、岭南林语花园涨价2000元/㎡，目前板块均价突破2.1-2.2万元/㎡。相比长岭居板块的“任性涨价”，库存压力不小的荔湾区则“低调”许多，广钢新城、滘口、坦尾等板块涨幅在2-3%之间，仍以跑量为主。

8月价格下跌的区域中，番禺区以23个跌价项目居于首位，主要由于新盘供应稀缺，以大批旧盘少量签约所致。

过半数项目小幅涨价，一成项目价格调整

细分在各盘价格变化幅度（环比7月），涨价方面，价格升幅保持在1-5%之间的项目有128个，占比最大，为35%；价格升幅在6-10%的项目有38个，占比为10%；升幅在11-20%之间的项目，有24个，占比约7%；而涨价幅度超过20%的项目也有15个，占所有项目的4%。近半数项目涨价幅度在10%以下，主要为保证去货速度，不敢贸然大幅涨价，选择每月小幅度提价。

价格持平（升跌幅度在1%以下）的项目有36个，占比约为10%。主要集中在番禺、南沙等区，包括星晨时代豪庭、南沙滨海花园等，部分项目是项目缺乏爆点，涨价动力不足；而更大的因素是，个别项目前期已实现涨价，目前处于调整阶段。

跌价方面，价格跌幅在1-5%之间的项目有77个，占比21%，项目分别在花都、番禺等区，以花都区雪域澜庭（花都万达文化旅游城）、黄埔区泊语湾（绿地城）等正常在售项目居多。跌幅维持在6-10%的项目18个，约占5%，而跌幅在11-20%以及跌幅超过20%的项目较少，分别有12个及18个，占比仅为3%、5%。两成项目处于正常销售，价格暂保持平稳。鉴于福港鼎峰花园、雪域澜庭 （花都万达文化旅游城）等项目新货上市在即，不排除有涨价可能性。

荔湾有盘涨价三成，热销盘涨价买家受落

广州8月成交套数TOP10的项目中，7个项目价格上涨。增城区项目尤为突出，金地香山湖花园涨幅接近两成。尽管多个热销楼盘涨价，但其成交情况相当可观，可见买家对楼市信心颇足。

8月畅销TOP10项目价格涨跌榜

此外，8月价格涨幅TOP10的项目中，各区分布较为均匀。中心区占据4个名额，有盘最高涨幅接近三成，更有盘单价直逼“9万”，中心区房价居高不下。

8月价格涨幅TOP10排行榜

8月豪宅市场价格走势坚挺，天河、越秀两区平分秋色。珠江新城豪宅成交畅旺，汇悦台、嘉裕花园（嘉裕公馆）8月成交15套、19套。

随着“金九”旺季到来，将有更多买家结束观望，加快入市。同时，经过“地王”洗礼后，买家对市场预判发生变化，对价格的接受度提升。开发商方面，目前广州库存周期降至7个月，其推货压力减轻不少，让利或折扣自然有所“缩水”。

展望9月，天河区金地天河公馆、珠光新城御景，荔湾区珠光御景壹号、广钢新城等市区中高价项目扎堆入市，有望成为拉升全市均价的又一因素。“金九”广州房价有望稳中带升。