“银十”旺季遇上 “政策调控”，广州楼市“先热后冷”。由于中心区网签暂缓，10月房价出现结构性下调，均价徘徊“1.7万/平”水平。反观，郊区项目涨价动力十足，据中地行统计，在9、10月全市共同实现网签的354个项目中，实现价格上涨的项目占比近7成。其中郊区项目占8成，增城房价突破“1.2万/平”，南沙直逼“1.4万/平。”

对于房价走势，短期调控效果释放，11月房价结构性下滑趋势持续。然而，从长期来看，全市可售货量不足6万套，今年土地出让节点后延，新一轮的供应或推迟至明年中下旬，供不应求局面延续。此外，年末即将推出的一波宅地，其起拍价高于去年两成，为区域提供充足的升值空间。广州房价既具备上涨基础，也兼备上升的预期，政策的短期调控，难以扭转价格的上涨趋势。

全市：10月房价结构性微降，近7成项目价格上涨

据中地行市场研究部对阳光家缘的监控，2016年10月，广州商品房住宅成交均价17195元/㎡，较9月份下降3.1%。其中，中心五区均价35850元/㎡，微跌0.94 %。外围六区均价14583元/㎡，环比上涨9%。价格出现结构性小幅下滑，主要受中心区网签暂缓、郊区成交放量两大因素影响。

广州住宅的涨价趋势呈周期式变化。年初政策环境偏松，第一个涨价高潮落在5月，涨价项目占比达65%。经历6、7月份调整期，开发商处于观望态度，涨价项目占比有所收窄。自8月份全市、区域“地王”诞生后，开发商顺势提价，恰逢“金九”、“银十”旺季，项目涨价“不含糊”。

据中地行统计，在9、10月全市共同实现网签的354个项目中，实现价格上涨的项目占比近7成，达全年又一高位。同时，价格下跌的项目仅占34%。然而，10月中下旬开始，中心五区一手网签系统暂停开放，中心区出现连续十多天“零”签约。根据11月2日的网签显示，中心区虽恢复签约，但集中在“3万”以下项目。中心区网签放缓，接下来结构性的价格下滑或会持续。

区域：郊区8成项目涨价，增城新塘板块涨12%

为了解各行政区均价的变化情况，中地行市场研究部将价格变化幅度细分，将价格变化幅度在1%以内的项目定为“价格持平”，并将其余价格变化幅度在1%（包含1%）以上的项目定为“价格上涨”或“价格下跌”。

在整体区域分布上，广州10月价格上涨的224个项目中，外围区域有175个，占近8成。其中增城区以52个遥遥领先，花都、南沙紧随其后，涨价项目均为29个。

10月伊始，全国调控热潮一触即发，广州重申限购、限贷。然而，增城区始终保持“不限购”的优势。此外，轨道交通进展快速，截止10月底，13号线首期累计完成75%，预计明年年底前通车。因此，未来将有地铁21号线、13号线途径的新塘、朱村两大板块，成为房价上涨的主要区域。其中新塘板块涨幅约在12%，均价攀至1.2万元/㎡。朱村板块涨幅约4-6%，价格升至1.3-1.4万元/㎡。值得一提的是，10月底，距离增城中心较远的派潭、小楼板块，溢价出让两宗居住用地，楼面地价达4024元/㎡，对全区价格形成一定的上升预期。

南沙区价格持续攀升，10月网签均价13809元/㎡，环比上涨3.96%。大盘涨势显著，南沙滨海花园（16954元/㎡）、万科南方公元花园（12541元/㎡），涨幅达14%。部分中小型项目纷纷补涨，南沙金湾、悠山时光苑、通大旭日园约1.2-1.4万元/㎡，平均涨幅达17%。

中心五区涨价项目有49个，占比约22%。相比郊区的高歌猛进，10月中心区房价以稳为主。其中海珠区涨幅稍显著，主要受星汇湾花园（星汇海珠湾）集中签约拉动。区域10月均价40441元/㎡，环比上涨8.88%。

8月价格下跌的区域中，黄埔区以7个排在首位，以中海誉城、万科东荟花园等旧盘少量签约所致。

个盘：三成项目涨幅显著，番禺三盘涨幅显著

细分在各盘价格变化幅度（环比9月），涨价方面，价格升幅保持在1-5%之间的项目有109个，占比最大，为31%；价格升幅在6-10%的项目有55个，占比为16%；升幅在11-20%之间的项目，有42个，占比约12%；而涨价幅度超过20%的项目也有18个，占所有项目的5%。番禺区三盘上榜，广州雅居乐北苑、亚运城、珊瑚湾畔涨幅在三-四成不等，其中亚运城推出新一期产品，价格较此前大幅上涨。可见，开发商一改此前小幅调价的步调，10月显示，近三成项目涨幅在6-20%之间，凭借旺季热度，开发商涨价力度增加。

价格持平（升跌幅度在1%以下）的项目有20个，占比约为6%。主要集中在花都、番禺两区，部分项目处于尾盘销售，涨价动力不足；而更多的是，项目前期已实现涨价，目前处于调整阶段。

跌价方面，价格跌幅在1-5%之间的项目有63个，占比18%，以花都区雪域澜庭（花都万达文化旅游城）、增城区广园东碧桂园凤凰城等集中签约项目居多。跌幅维持在6-10%的项目23个，约占6%，而跌幅在11-20%以及跌幅超过20%的项目较少，均为12个，占比仅3%。其中金地天河公馆10月网签价38810元/㎡，跌幅近5成，主要是推售产品不同影响，项目9月30日推出全新洋房产品。

排行榜：热销盘涨幅分化，豪宅价格走势坚挺

广州10月成交套数TOP10的项目中，祈福名家阁（祈福缤纷汇）、广园东碧桂园凤凰城价格持平，而万科山景园则由于洋房、别墅产品集中签约，导致价格下跌。长岭居板块溢价持续，实地青藤花园（实地常春藤）、万科里享花园10月上涨3-4%。

10月畅销TOP10项目价格涨跌榜

此外，10月价格涨幅TOP10的项目中，郊区独揽大旗，其中番禺区4盘涨价明显，多以产品不同为主。从化区项目首次上榜，珠光御景山水花园，10月均价8304元/㎡，升幅17%。

10月价格涨幅TOP10排行榜

10月豪宅市场价格走势坚挺，越秀东山印象台、天河峻林苑分别网签27套、12套。

10月豪宅均价TOP10排行榜

短期来看，目前“规范销售”行动持续，11月开发商推货节奏放缓。此外，中心区签约进度缓慢，随着10月调控效果显现，11月房价结构性下滑趋势延续。

然而，从长期来看，10月新增供应下降四成，全市库存不足6万套。鉴于今年土地出让节点后延，楼盘“预售”规范加强下，新一轮的供应或推迟至明年中下旬，市场供不应求局面未被打破，为价格上涨提供内在基础。

接下来，广州将迎来19宗宅地出让，其中广钢新城、南沙自贸区，起拍价高于去年两成。无论溢价与否，将板块价格拉升至又一高度。

综上而言，广州房价具备上涨的基础，也兼备上行的市场预期，政策的短暂调控难以扭转其上涨趋势。