【中地月报】广州“红五月”不再 成交量持续下跌

        5月是广州楼市传统的旺季，然而今年未能再现“红五月”。自3月份成交量创近四年新高后，受新政影响，接连2个月成交量锐减且持续下跌。最终，5月全市住宅成交6528套，环比下降18.23%，虽然跌幅比4月份的50%有所减少，但是在中央加强金融监管的情况下，银行信贷受压导致房贷额度缩减，利率节节上升，贷款迟迟不批，成交不振或将持续。

         成交：5月成交量跌破7千套 “红五月”今年不再现

5月份，广州楼市仍然处于重压下。一方面，预售、网签环节继续“结构性调整”；另一方面，央行着手加强金融监管，银行房贷政策受压被迫再度收紧。5月份，浦发、兴业等银行首套房利率从9折上调至基准，招商、中信、民生等银行则升至95折。从趋势上看，首套房利率全面回到基准只是时间问题，“定向加息”之势愈演愈烈。

此外，目前不少项目处于无货可售的状态，供应不足的局面最终导致5月商品房住宅共成交6528套，累计72.906万㎡，环比分别下跌18.23%和18.12%。

房价：5月全市成交价格维持高位，中心区跌幅减少

价格方面，5月成交均价16416元/㎡，环比略升1.01%，整体维持在高位水平。中心五区受“限网签”影响，成交价格持续下跌，5月均价33995元/㎡，下跌了7.80%。其中，越秀区5月均价45802元/㎡，环比上涨17.44%，价格回升至接近3月份的水平。

         外围六区受严查“双合同”现象影响，增城和南沙区价格环比4月均下跌接近6%，而番禺区对比上月有所回升。

区域：中心区成交量回稳，外围六区持续下跌

对比4月份广州各区全线暴跌的情况，5月份有所好转。中心城区除白云区微跌外，其余4区均上涨。其中，荔湾区和海珠区受广钢和广纸两大热门板块拉动，成交量环比4月分别上涨38.92%和29.63%。中心区5月份总体成交564套，环比上升19.49%。

外围六区降幅较4月份有所改善。但受“限价”影响，且政府严查“双合同”现象使得众多开发商只能放缓推货节奏。其中，黄埔和从化区成交量环比下跌超4成。

个盘：五一开盘项目集中网签 增城从化持续发力

个盘中，成交套数前三甲，第1位碧桂园豪园，共成交308套；第2位碧桂园嘉誉花园（碧桂园豪进左岸），共成交241套；第3位是自由人花园，共成交196套。

          排名前十的多个项目均是在“五一”假期中开卖的，如碧桂园豪园及碧桂园嘉誉花园等。增城区5月份依旧有四盘上榜，占据半壁江山，共签约898套，与上期增城上榜总套数相比，有所上升。

供应：5月新增超1万套，但未能转为有效供应

5月广州住宅新增货量11782套，环比上涨42.08%，但是不少新增货量均未能转为有效的供应。尤其是市区内多个项目每季只被允许销售约50套单位，供应严重不足，导致不少原定于5月中下旬开卖的项目因未获批预售，推售时间纷纷延迟至6月份。

郊区方面，由于政府严查“双合同”情况，开发商也不愿意大幅降价推售，继而只能放缓推货节奏甚至不惜冻结待售单位，选择“避风头”。因此，5月份郊区项目也较为淡静。

自3月以来，广州跟随北京、上海的步伐加强楼市调控，并进行严厉的监督检查。众多开发商或选择放缓推货节奏，偃旗息鼓；又或低调推货，开卖前一天才联系诚意客户。总而言之，目前市场信息处于极度不透明的状况。此外，银行一方面由于自身贷款额度不足，另一方面为配合调控政策，只能在短期内多次上调贷款利率，并且延长放款时间。在行政手段和信贷政策两面夹击的情况下，预计广州楼市短时期内将延续目前状况，而对于资金链较为紧缺的开发项目而言，为尽快回笼资金开卖的价格或适当让步，未必会上涨太多，同时将更多地要求买家采用一次性的付款方式。